國美建設基隆路更新案事業計畫核定

活絡公有地 基隆路嶄新地標

本案位於臺北市信義區基隆路一段的一處完整街廓基地,緊鄰基隆路高架橋、鄰近興雅國小、永吉商圈及信義計畫區,附近地區公共設施完備,區位環境及生活機能良好。但更新單元內多為30年以上之老舊窳陋建物,居住品質不佳且大面積公有土地多荒廢未使用,無法充分發揮應有的土地使用機能與效益,而基隆路為臺北市區內重要高架景觀路段,為有效美化市容,更新重建工作刻不容緩。
公私合作 荒廢眷村新契機
更新單元土地面積共計3,948㎡,公私有土地夾雜,八成以上是大面積公有土地,其中國防部政治作戰局及軍備局持有土地面積比例高達75%,市有土地管理機關財政局則佔7%。基地內東側為2~3樓加強磚造之民宅,建物外觀及結構均不佳;西側之軍方土地上則為早年興建之「基隆路散戶」,皆為30年以上之1~2層磚造建物,整體屋況窳陋頹傾、長期荒廢閒置,軍方已列為「老舊眷村改建計畫」之標的。
單元東側私地主考量屋況老舊且土地狹小、臨路條件不佳,若未與公有土地合作,將無更新契機,遂由私地主自行發起申請劃定更新單元,後續由國美建設擔任實施者推動本更新事業。更新過程中考量公有土地比例較高,為充分土地尊重管理機關更新意願,並保障公有土地資產權益,採「權利變換」方式實施。
事業計畫擬定過程中,國防部政治作戰局表示為配合臺北市精華地區國有土地限制處分政策,而暫緩執行標售作業,但仍希望保有未來得標售處理或配合權利變換之機會,實施者均表尊重公有土地管理機關意見,並持續溝通協調。建築規劃設計上,盡量考量公有土地需求及未來處分效益最大化,希冀能有效解除公有土地管理機關疑慮,為公、私合作建立契機。
好事多磨,審議程序終於圓滿
從更新單元範圍確認後,為爭取更新時效,於2011年2月取得法定同意門檻,即直接申請事業計畫報核。報核當時依國有土地處理原則規定,更新單元範圍內國有土地面積達500㎡且占更新單元總面積50%以上者,須洽詢各級都市更新主管機關評估是否主導辦理都市更新。本案雖國有土地面積甚大,但考量範圍內已有實施者進行整合,經內政部營建署及臺北市政府財政局評估不予辦理公辦更新。
本案於2012年進行第一次審議會審查,適逢國防部刻正研擬「都市更新事業範圍內國軍老舊眷村改建總冊土地處理原則」,礙於處理原則尚未公告,國防部表示仍需與實施者再行協調,故該次會議並未進行實質審查。同年9月該處理原則頒布,本案於9月底再次進入審議會,國防部表達參與更新意願,雙方雖有初步共識,但審議會上,針對門廳是否應考量公有地主分回房地部份採分棟設計、商業空間規劃面積是否足夠等問題提出建議,並請實施者就事業計畫實質內容再與國防部商議。
實施者於會後積極與國防部就權利變換階段時,針對估價師名單推薦、門廳規劃是否分棟、更新後房地分配方向等議題達成共識;後續於今(2013)年5月審議會確定建築設計、商業空間比例及部份財務計畫等內容,於同年8月審議通過。
本案共歷經四次審議會審查,在審議會委員們建議及促成下,公有土地管理機關與實施者雙方溝通圓滿,終於在今年11月12日事業計畫核定公告。
協助捐贈毗鄰計畫道路產權
另外,基地東側的8米計畫道路(基隆路一段37巷),現況雖已鋪設柏油路面並供公眾通行,然部份計畫道路用地產權仍為私有,加上所有權人多數也是本更新單元內所有權人,基於都市更新公益性原則,由實施者向私有地所有權人價購,並捐贈予臺北市政府,同時留設6公尺寬順平之人行步道,以便提供消防車進出救災使用,充分提供緊急避難動線之需,增加地區都市防救災機能。
人車分離,開放空間綠美化
加上基地緊鄰基隆路,人行車潮川流不息,為維持地區民眾生活品質及地區環境的調和性,規劃人車分道,尊重基地原有人行動線關係,在基地東南側配置汽機車出入口,並利用地坪材質與人行動線明顯區隔。
外部空間設計上,考量將退縮6米之人行開放空間予以環狀串連,使行人徒步動線順暢不間斷,並以無障礙規劃設計街道設施,同時種植大量樹木,塑造雙排林蔭大道意象,而臨40米基隆路則留設街角廣場開放空間,提供民眾休憩場所,符合開放性、可及性與通透性之原則。
在基地周邊景觀設計與植栽選擇方面,考量延伸附近街廓環境,以創造一個充滿綠蔭的生活環境,在社區設置空中花園及人行步道,充分以植栽綠化空間,以高大喬木、低矮灌木及覆蓋地面的草本植物採多層次配置栽植,企圖為都市叢林中創造多樣性的生態景觀外,更可提供社區民眾綠意盎然、恣意悠閒的生活環境。
打造鋼骨綠建築新地標
本案建築規劃考量公有土地需求及處分效益,更新後將興建兩棟21樓之住商混合大樓,地下室開挖至4層,採鋼骨(SC)結構設計。另在空間規劃上,雖本案第二種商業區約佔土地總面積36%,但考量基地周邊僅有零星商業行為,且位於高架橋及巷道旁,商效不佳,故僅於1樓及夾層規劃一般零售業、金融保險業及住宅、辦公入口門廳,2樓作一般事務所使用,其餘3至21樓則規劃為住宅空間。
本案擬申請銀級綠建築標章,建構節能環保之綠建築大樓,經檢討可符合綠化量、基地保水、日常節能、水資源、污水垃圾、室內環境等6項指標,更新後建築物採低建蔽率策略,考量基地面臨都市主要道路基隆路,為求留設更多開放空間,將量體退縮以降低高樓帶來之街道壓迫感,並藉以串聯整體都市街廓;建築物正向面對基隆路,以強化都市特殊之線性空間,成為地標性建築物。
新現代簡化主義設計,提升建築美感
全案造型風格以簡單俐落的新現代簡化主義設計,考量建築物與自然環境融合,並以簡易的垂直線條語彙與少許新古典的裝飾細部,展現建築物本身之深度美,並以無圍牆式設置,讓帶狀開放空間更為親近。
事業計畫核定後,實施者將持續協調未表達更新意願之私地主及公有土地管理機關之規劃想法,預定於2014年第四季提送權利變換計畫,期能儘速完成更新重建以符合私地主殷切期望,創造公私部門雙贏,作為公私有土地合作更新之優良典範。