太平洋建設汀州路更新事業及權變計畫核定

「汀洲路百間厝仔」即將重生現風華

這個社區位於汀州路一段及泉州街交口西南側,鄰近螢橋國小,當地人們稱之為「百間厝仔」,也就是一百間房屋的意思,50餘年前台北市第十住宅合作社所興建的國民住宅之一,在2002年時因建築物窳陋且非防火構造,鄰棟間隔不足,有妨害公共安全之虞,經臺北市政府公告為都市更新地區。其後丹棠開發歷時約7年的時間與住戶溝通協調,且請來信譽卓著具都更經驗之太平洋建設投資本案擔任實施者,於2010年獲得多數住戶同意,由本基金會完成計畫送件。經歷了4年審議過程,一一突破單元範圍內協助開闢計畫道路無法申請獎勵、既成巷道無法廢止等議題,終於2014年1月本案之事業及權利變換計畫經臺北市政府核定公告。
時代變遷 老舊社區的生命週期
本更新單元面積約5,230平方公尺,範圍內磚造的房屋緊密整齊排列,外觀上斑駁的牆面,依附著雜草與青苔,已顯現出歲月的痕跡,耐震、防水功能不再。面臨汀州路的十餘戶房屋在20年前就改建,早期的一百間房舍,目前僅留下了80餘戶。
社區目前多為住家使用,僅臨汀州路側部分一樓作為店面使用,東側計畫道路因合法建築物佔用而尚未開闢。區內主要為寬度未達4米之私有既成巷道,一般車輛已難以通行,消防救災車輛更是無法進入,已成社區公共安全上嚴重問題。因此,為使當地能符合現代化都市應有機能,完善公共設施,並提升當地居民生活品質,更新改建已是唯一的途徑,1959年興建的老屋亦即將進入下一個生命的階段。
推動整合 五年有成
2005年因社區中有住戶考量房屋太老舊想要拆掉重建,並找了林景祥建築師設計。經過建築師評估,這麼小的基地改建不但進出不便,建築也不容易設計,不如整合80戶鄰居一起更新才有效益,於是在林建築師的介紹下找到本基金會擔任都更顧問及丹棠開發協助整合。接著丹棠開發在當地設置工作室,於5年間舉辦了數10次大大小小的說明會,向住戶說明更新的好處及相關注意事項,且逐戶拜訪住戶進行溝通協調,以了解各個住戶的需求及意見,並幫住戶做了詳細的分析,提出合理的分配條件。
2007年,丹棠開發經過多數住戶的同意委託尋找實施者,終於找到對於都市更新有高度之熱忱的太平洋建設來擔任實施者。除了在社區內設置了駐點服務處,公開展示建築圖面,也將未來本案使用的建材設備展示於當地。更提出優於原先居民要求之分配條件,而且每週舉行說明會讓住戶對本案更加瞭解。為了讓住戶能親身體會更新後的感受,實施者安排住戶參觀「太平洋森之丘」,隨後即取得大多數住戶同意,順利於2010年3月辦理事業及權利變換計畫的申請報核。
公有既成巷道抵充議題
送件的計畫內容中,規劃更新後為2棟RC造建築物,並協助開闢更新單元範圍內東側6米計畫道路;卻礙於當時建築容積獎勵辦法規定,無法申請獎勵容積,且將範圍內產權為公有並經指定有案之公有既成巷道(汀州路一段340巷)以抵充方式辦理。在計畫審查過程中,本巷道管理者(臺北市政府財政局)持續提出異議,認為公有既成巷道現雖作為道路使用,但仍屬建地,應有其應得的價值要求參與分配。因此,實施者向內政部營建署提出要求協助協調未果,後於2012年4月第一次審議會中,實施者再以住戶分配價值不受影響前提下,提出若現有巷道不能抵充,則讓本案依現行建築容積獎勵辦法規定,納入協助開闢計畫道路獎勵容積申請之方案。經審議會討論後,為兼顧住戶與市府雙方權益,範圍內既有巷道以不抵充且得以申請△F4獎勵容積方式定案。
廢巷議題 一波三折
本案範圍內之現有巷道共有五條,包括汀州路一段340巷及1弄至4弄等,其中2至4弄因全段位於單元內,故可依臺北市都市更新自治條例辦理廢巷,而1弄因無全段位於單元內,故無法依相關法令規定辦理廢止。不過最有爭議的是汀州路一段340巷,在審議會中有委員提出此條巷道非全段位於更新單元內,不得依臺北市都市更新自治條例辦理廢止,而須採臺北市現有巷道廢止或改道自治條例規定辦理,如此作法將增加廢巷的困難,且影響後續計畫的執行期程。
實施者與本基金會持續配合主管機關,邀集相關單位針對本案召開廢巷專案協商會議數次,最終決議由實施者切結於建照中備註,為確保1弄的通行權,340巷1弄以北之路段併廢巷後無條件保留公眾通行後,汀州路一段340巷及2至4弄再於更新程序中辦理廢止,至此廢巷議題終得以圓滿解決,計畫遂於2014年1月經臺北市政府核定公告。
結合自然元素 徜徉都市山水間
更新後預計興建2棟優質住宅,建築外觀以兩棟對稱、單雙數樓層錯置手法,作為立面塊狀量體的變化。開放空間部份,由北至東、南三側沿街面退縮6米寬人行步道,創造兼具綠意與寬敞步行之空間,並申請綠建築銀級標章,以永續環保為設計目標,提供當地豐富之公益性。
值得一提的是景觀設計構想部份,是注入「山」、「水」、「亭」等元素:
 *山,規劃北側前院利用車道側邊設計土丘,增加地下室的採光及綠化,增添景觀豐富的變化;
 *水,南側中庭結合地下室社區泳池,設計流瀑,泳池上方設計露天吧台,作為泳池的延伸使用;
 *亭,由北側15米汀州路進入基地後,通過入口廊道進入到基地中央的住宅門廳,透過北側土丘和南側石階,通達地下室。
利用景觀高程變化,將陽光引入公設空間,而南北側的泳池及土丘的挑空,則製造空氣對流的機會,再搭配流瀑與植栽,將1F中庭景觀延伸至公設空間。透過獨特的設計讓社區內別有洞天,讓住戶回到社區時能即時放鬆心情,徜徉在悠閒的氛圍之中。
老屋重生 夢想啟航 帶動地區繁榮發展
計畫公告實施後,實施者目前刻正辦理現場住戶交屋,預定於2014年第二季開始進行拆屋,從開發整合起迄今已經歷約9年的時間,未來實施者仍會以公開誠信的態度推動新建工程進行,希望儘早讓社區以全新的風貌重現,並將一個溫暖的家交回到原住戶的手上。