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處理長年佔用糾紛,創造大安杭州南路靜巷優質美宅
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本社區位於杭州南路二段25巷及信義路二段44巷巷口,面積989㎡的更新單元,區內建物現況多傾頹朽壞,違章建築甚多,環境髒亂不堪,與國際觀光景點中正紀念堂之雄偉景觀極不協調,更與博愛特區的莊嚴形象更形成強烈對比,已對整體市容帶來負面之影響。經過實施者鼎美建設積極的整合推動,全體地主100%同意,目前事業及權利變換計畫已於2015年9月14日審議通過。
本案南側緊鄰著日治時期的台北刑務所(即臺北監獄),為早期的華光社區現址,該社區多數為公有地,現況地上物因為歷史緣由而成為侵佔公有地的違建戶。土地佔用糾紛一直是都市更新常面臨之重大課題,本案同樣面臨公、私有土地夾雜及佔用產權複雜問題,造成長期無法順利開發。基地內因早期有部份地主向國產署提出申購,目前國有土地約佔9%,另有3%是瑠公水利會土地,其餘私有土地所有權人約17人,人數雖不算多,但因基地內多數土地坵塊屬建築畸零地,無法自行建築,且現況遭20餘戶屋齡長達50年之違章建物佔用,整合困難,導致現況老舊窳陋,消防安全堪慮,嚴重影響市容觀瞻。
為處理公私土地混雜及長期佔用問題,所有權人認為唯有透過都市更新方能有效解決問題,故尋求鼎美建設協助整合,在鼎美建設與範圍內地主及舊違章建築戶協調及勸說,大多數占用戶均表示不再堅持永久居住之權利,願以領取補償價金自行安置以配合更新,順利化解長期佔用之糾葛。
因更新單元範圍內有公有地,為充分尊重並保證公有土地資產及權益,鼎美建設在整合達到法定同意門檻後,於2013年4月申請事業及權利變換計畫報核。本案於報核仍持續與未同意之地主溝通,於2014年8月公開展覽時已取得全體地主同意,並於2015年9月14日審議通過。
本案有幾個重要課題:
1.公展後調整建築設計
本案報核當時因受限於台北市都市更新自治條例規定,需於劃定單元核准後六個內申請事業計畫,因規劃時間受限,建築設計未能全盤考量全體地主需求,故有部份地主在公辦公聽會上提出更好的修改建議,不過因為非經審查要求,實施者自提計畫修正時,恐需重行公展程序,如此審查時程將受耽誤,但實施者仍尊重地主需求,於幹事會議中請求主管機關同意調整設計方向,並在會後將調整方案寄發告知全體地主,確保地主對設計及選配無異議之前提下,於幹事複審會議獲主管機關同意免重行公展,得進入聽證及審議會程序。
2.申請大稻埕容積移轉
本案除了申請都更獎勵外,因地主要求分回坪數增加,故又申請大稻埕容積移轉30%,因大稻埕容移與一般公設用地容移不同,申請時需取得接受基地全體地主同意,故實施者將容移前後效益逐一拜訪地主說明,但範圍內有國有土地,管理機關國產署為維護國有財產,對於容移後效益仍存有疑慮,經實施者多次函文往來及拜訪,告知容積移轉後地主無須出資,即可提高分配價值,且更新後未來若再重建,容積率將永久提高,終獲全體地主同意。
3.西側計畫道路協助開闢問題
本更新單元西側信義路2段86巷為六米巷,於劃定當時遭地上物占用無法通行,故審查時要求未來規劃時,應適度退縮建築,以確保該巷道可供車輛通行;在實施者與道路地主法務部矯正署努力下,占用地上物多數已拆除,現已可供車輛通行,加上配合退縮2米以上人行步道,並與道路順平處理,可解決消防救災問題,且實施者亦願在產權無虞及無爭議之情況下,協助公有地鋪設AC路面、排水溝及辦理撥用作業。
4.容積獎勵申請80%
在容積獎勵部份,因有協助處理舊違章建築戶,申請△F6上限20%,全案都更獎勵超過上限50%,加上大稻埕容移,全案申請獎勵共達80%,不過因本案基地面積較小,所能提供公眾使用之空間有限,故審議委員考量本案基地條件限制及容積貢獻度,建議△F5-1獎勵酌減2%,且要求實施者再釋出部分開放空間,實施者表示願調整基地西北側臨計畫道路之庭園,退縮出一處口袋廣場,增加對周遭環境之貢獻,折減2%後仍維持申請80%容積獎勵。
更新後塑造人文薈萃的休閒住宅
本基地位於台北市中心精華地段,南華光社區舊址未來將打造為金融管理及數位通訊中心,建築規劃構想將考量呼應未來週邊環境之發展,以簡約質樸的風格意象,形塑美感並兼具溫馨的新現代建築,並創造綠意延伸的都市景觀。
基地配置上考量東、西、南三側面臨計畫道路,建物適度退縮,沿街留設2公尺以上人行步道,以線狀深淺交錯的設計概念,創造步行空間的舒適度與親切感,另將開放空間留設於基地北側,營造綠意盎然的庭園景觀,有效減低建築物造成之壓迫感,減少對鄰地住戶之干擾。
本案更新後預計興建地上14層、地下4層之住宅大樓,採綠建築設計,可望成為未來台北華爾街旁人文薈萃的休閒住宅。

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